Dopo oltre 15 anni nel mercato immobiliare di New York, ho visitato centinaia di appartamenti, effettuato innumerevoli valutazioni e seguito vendite in ogni fase del mercato. Una delle domande che mi viene posta più spesso è: “Quali lavori conviene fare per aumentare il valore della mia casa?”. La risposta potrebbe sorprendervi. Non tutte le ristrutturazioni a New York producono lo stesso, ROI cioè un ritorno economico. Alcuni interventi, anche molto costosi, non vengono pienamente recuperati al momento della rivendita, mentre altri, relativamente semplici, possono fare una differenza enorme sia sul prezzo finale sia sul numero di potenziali acquirenti interessati.
Nel corso degli anni ho sviluppato un vero e proprio “occhio clinico” per individuare quali caratteristiche attirano maggiormente gli acquirenti newyorkesi. È un know-how che metto a disposizione non solo dei venditori, ma anche dei clienti che acquistano un appartamento da ristrutturare. Quando si compra una casa, è naturale pensare prima alle proprie esigenze e al proprio stile di vita. Il compratore più accorto, però, guarda anche al futuro e si chiede: “Quali scelte mi aiuteranno a ottenere il massimo valore quando deciderò di rivendere?”.
Partiamo dalla caratteristica più richiesta in assoluto: la lavatrice e asciugatrice in appartamento. Può sembrare un dettaglio, ma a New York rappresenta uno degli upgrade con il maggiore impatto sul valore della casa. In molti casi ho visto appartamenti aumentare significativamente il loro appeal e prezzo finale grazie all’aggiunta di un washer/dryer.
Per gli appartamenti con due o più camere da letto è quasi un requisito fondamentale. Chi acquista una casa di queste dimensioni spesso ha figli piccoli o semplicemente uno stile di vita molto impegnato. In una città dove il tempo è una risorsa preziosa, la comodità vale oro. Andare nel basement per fare laundry sicuramente può essere un disincentivo all’acquisto
Se state affrontando una ristrutturazione importante, prendete seriamente in considerazione la possibilità di aggiungere un bagno. Ricordo una ristrutturazione recente in cui ho consigliato ai miei clienti di sacrificare qualche metro quadrato di spazio inutilizzato per creare un bagno privato collegato a una delle camere da letto. Un bagno en-suite nella camera principale o anche un semplice powder room possono fare una differenza significativa sul valore dell’immobile.
A New York avere un en-suite bath nella Primary Bedroom (quella che un tempo si chiamava Master Bedroom ma, non essendo molto politically correct, adesso si chiama Primary bedroom – scusate la divagazione, ma ultimamente mi hanno chiesto che fine avesse fatto la Master…) è considerato un plus: mi è capitato di vedere delle ristrutturazioni spostare il bagno fuori della camera da letto matrimoniale e la vendita è poi risultata problematica. È un concetto molto americano ma bisogna rispettare e capire le abitudini di dove si vive.
C’è invece una scelta che consiglio quasi sempre di evitare: eliminare tutte le vasche da bagno perché “tanto facciamo solo la doccia”. Capisco perfettamente il ragionamento, ma dal punto di vista della rivendita è un errore. Eliminandole tutte rischiate di restringere il numero di potenziali acquirenti e, di conseguenza, il valore della casa. La mia regola è semplice: almeno una vasca dovrebbe sempre esserci, soprattutto se c’è un solo bagno.
Faccio una piccola parentesi Bidet: qui non ne viene capito l’utilizzo e viene vissuto come spreco di spazio. Sorry, miei cari connazionali: sono con voi, ma la soluzione migliore è optare per uno smart water o la semplice doccetta.
Chi vive a New York sa bene che lo spazio dedicato agli armadi a muro è una delle risorse più scarse e preziose. Soprattutto nei palazzi pre-war, gli armadi sono spesso insufficienti rispetto agli standard odierni. Per questo motivo consiglio quasi sempre di creare armadi a muro aggiuntivi quando la configurazione dell’appartamento lo consente.
Un walk-in closet ben progettato può avere un impatto enorme sull’impressione che la casa lascia durante una visita.
Proprio in questi giorni sto lavorando con alcuni clienti che hanno acquistato un grande appartamento che richiede una ristrutturazione completa. Tra le mie raccomandazioni ci sono state l’aggiunta della washer/dryer, la creazione di un bagno en-suite e la riduzione di un foyer eccessivamente grande per ricavare un ampio armadio a muro. Sono interventi che migliorano la vita quotidiana oggi e aumentano il valore dell’immobile domani.
Quando invece si prepara una casa per la vendita senza affrontare una ristrutturazione completa, ci sono alcuni interventi relativamente economici che possono trasformare completamente la percezione dell’immobile.
Il primo è una mano di pittura fresca. Può sembrare banale, ma poche cose fanno apparire una casa più curata, luminosa e pronta per essere abitata. Le tonalità neutre – Elephant Breath è la tonalità più richiesta, ultimamente – permettono inoltre agli acquirenti di immaginare più facilmente i propri arredi all’interno dello spazio.
Molti appartamenti a New York soffrono di una luce artificiale insufficiente. Aggiornare lampade, aggiungere punti luce strategici può cambiare radicalmente l’atmosfera di una casa.
Una delle convinzioni più diffuse è che per valorizzare una cucina sia necessario sostituirla completamente. Non sempre è così.
Se la struttura è ancora valida, spesso è sufficiente far ridipingere professionalmente (no fai da te, please!) le ante della cucina, aggiornare le maniglie e sostituire alcuni dettagli datati. Ho visto cucine dall’aspetto stanco trasformarsi completamente con investimenti relativamente contenuti.
Lo stesso vale per i bagni. La rismaltatura della vasca da bagno (molto importante, alcune vasche sono veramente poco appealing), l’illuminazione aggiornata e specchi moderni possono dare una sensazione di freschezza senza affrontare costose demolizioni.
Infine, un elemento spesso trascurato ma estremamente importante: il parquet. I bellissimi parquet originali presenti in molti edifici newyorkesi sono una risorsa preziosa. Quando possibile, consiglio quasi sempre di restaurarli. Una levigatura professionale e una nuova finitura possono riportare il legno al suo splendore originale, rendendo l’appartamento più elegante, luminoso e accogliente.
Quando si valuta una ristrutturazione, la domanda non dovrebbe essere semplicemente: “Quanto mi costa?”. La domanda corretta è: “Questo intervento renderà la mia casa più desiderabile agli occhi di un futuro acquirente?”.
Dopo tanti anni nel settore, posso dire con certezza che il valore di un immobile non dipende solo dalle finiture di lusso e quasi mai dal costo sostenuto: dipende soprattutto dalla capacità di creare una casa funzionale, luminosa, ben organizzata e adatta al modo in cui le persone vivono oggi.
Ed è proprio qui che l’esperienza di un broker può fare la differenza, non solo quando arriva il momento di vendere, ma molto prima, quando si prendono decisioni che influenzeranno il valore della proprietà per molti anni a venire.
