Nel cuore del quartiere finanziario di Manhattan, il maestoso Equitable Building si erge come un monumento all’architettura e alla storia urbana degli Stati Uniti. Costruito nel 1915, questo grattacielo neorinascimentale ha segnato un’epoca, non solo per la sua imponenza, ma anche per il suo impatto sulla pianificazione urbana di New York City. La sua storia è infatti legata indissolubilmente alla nascita di una delle leggi più influenti nella storia dell’urbanistica americana: la Legge sulla Zonizzazione di New York City del 1916.
All’inizio del XX secolo, Manhattan stava attraversando un’epoca di crescita esplosiva e sviluppo urbano senza precedenti. L’avvento della costruzione in acciaio ha permesso la realizzazione di grattacieli sempre più alti, simboli di potenza economica e progresso tecnologico. Tuttavia, questa corsa verso l’alto ha portato con sé una serie di problemi urbanistici, tra cui l’ombreggiamento e la congestione delle strade.
L’Equitable Building è stato uno dei primi grattacieli ad affrontare direttamente le sfide dell’urbanizzazione verticale. La sua imponente mole, pari a 41 piani che si elevano per oltre 160 metri, ha generato gravi problemi di ombreggiamento sulla strada sottostante, compromettendo la qualità dell’ambiente urbano. Una volta terminata la costruzione, l’ombra dell’edificio arrivava a coprire sei volte la sua area: considerando che l’Equitable Building occupa un intero isolato, parliamo di oltre 110.000 m² di ombra che si staglia sui palazzi adiacenti, arrivando a coprire qualsiasi edificio al di sotto dei 20 piani d’altezza. Queste problematiche, legate poi anche al traffico di pedoni che un edificio come l’Equitable Building è capace di generare, portarono alla luce la necessità di regolamentare lo sviluppo edilizio per garantire una pianificazione urbana più sostenibile ed equa.
Così, in risposta alle criticità emerse con la costruzione dell’Equitable Building e di altri grattacieli, New York promulgò nel 1916 la Legge sulla Zonizzazione. Questa legge introdusse regolamenti rigidi per controllare l’altezza degli edifici, stabilendo limiti basati sulla larghezza delle strade e sulla densità di popolazione.
Un aspetto cruciale introdotto dalla Legge sulla Zonizzazione di New York City del 1916 fu l’arretramento imposto agli edifici. L’arretramento si riferisce alla pratica di costruire un edificio con una base più ampia rispetto ai piani superiori, andando a restringerne l’area da una certa altezza in su, creando così un effetto a “gradino”.
Dal punto di vista architettonico, l’arretramento ha influenzato notevolmente il design degli edifici, dando origine a facciate stratificate e graduali che si adattavano alle restrizioni imposte dalla legge sulla zonizzazione. Questo approccio ha contribuito a creare un ambiente urbano più variegato e interessante, con edifici che si innalzavano in modo graduale verso il cielo, anziché con una linea uniforme e monolitica.
Nel corso del tempo, la Legge sulla Zonizzazione del 1916 è stata soggetta a revisioni e aggiornamenti per adattarla alle mutevoli esigenze della città. Una delle modifiche più significative è stata introdotta con la Risoluzione sulla Zonizzazione del 1961, che ha introdotto il concetto di Floor Area Ratio (FAR) per regolare lo sviluppo edilizio.
Con l’introduzione del concetto di Floor Area Ratio, tutta la città venne divisa in zone basate sull’altezza massima degli edifici, che doveva essere (ed è ancora) rapportata all’area dell’edificio: ad esempio, se il rapporto dev’essere del 50%, vuol dire che su un lotto di terreno ampio 200 mq, l’altezza massima dell’edificio costruitovi sopra può raggiungere al massimo i 100 metri di altezza.
I costruttori cercarono subito modi per allargare il più possibile le proprie possibilità, introducendo ad esempio delle aree dedicate al tempo libero ai piedi delle nuove costruzioni, in modo di avere più metri in altezza da sfruttare per i propri edifici. Tutto ciò ebbe comunque l’effetto di ridurre la densità della popolazione a New York. Nel 1910, ad esempio, Manhattan aveva una densità di 164 persone per acro. Nel 2010, la densità è scesa a 109 persone per acro. Allo stesso tempo, però, queste leggi sono sempre state al centro di dibattiti politici sulla crisi abitativa di New York.
