A meno di tre mesi dalla sua approvazione, la nuova tassa sulle seconde case di lusso di New York è già al centro di una battaglia giudiziaria. Ieri, lunedì 10 agosto, un giudice della Supreme Court statale di Staten Island ha ordinato alla città di sospendere temporaneamente alcune procedure legate alla pied-à-terre tax, dopo il ricorso presentato da tre proprietari che sostengono di essere stati coinvolti impropriamente. La città ha presentato appello e la questione tornerà davanti al giudice il 31 agosto.
La tassa è formalmente definita non-primary residence property surcharge ed è un’imposta annuale aggiuntiva su alcune abitazioni di valore elevato che non vengono utilizzate come residenza principale. Il termine francese pied-à-terre, con cui è comunemente indicata, viene usato a New York soprattutto per gli appartamenti posseduti da persone che hanno la propria residenza principale altrove e li utilizzano soltanto per una parte dell’anno.
La nuova imposta è stata introdotta nel 2026. Per gli anni fiscali 2026-27 e 2027-28 può essere applicata alle case da una a tre famiglie con un valore di mercato attribuito dal Department of Finance superiore a 5 milioni di dollari e agli appartamenti in condominium (condo) e nelle cooperative immobiliari (co-op) valutati almeno un milione di dollari. Non si applica, in generale, se l’abitazione è la residenza principale del proprietario, di un familiare stretto o di un inquilino; sono previste regole specifiche anche per immobili intestati a società e trust.
Per le case da una a tre famiglie l’aliquota parte dallo 0,8 per cento del valore di mercato tra 5 e 15 milioni di dollari, sale all’1,05 per cento tra 15 e 25 milioni e arriva all’1,3 per cento oltre i 25 milioni. Per condo e co-op sono previste soglie e aliquote differenti.
Il problema che ha portato alla causa riguarda però il modo in cui la città ha cominciato a individuare gli immobili interessati. Il 24 luglio il Department of Finance ha pubblicato un supplemental market value roll, un elenco che comprende le proprietà potenzialmente soggette alla nuova imposta ma, come specifica lo stesso dipartimento, anche immobili che potrebbero non esserlo. Contemporaneamente sono state inviate circa 17 mila comunicazioni ad altrettanti proprietari, invitandoli a verificare la propria posizione e a presentare la documentazione necessaria per ottenere l’esenzione se l’abitazione era in realtà una residenza principale.
Tre dei proprietari che hanno ricevuto tale comunicazione hanno deciso di non limitarsi a seguire questa procedura e si sono rivolti alla Supreme Court di Staten Island. Non contestano soltanto l’eventuale applicazione della tassa alle proprie abitazioni: sostengono che sia sbagliato il procedimento utilizzato dalla città per individuare i contribuenti. Secondo il loro ricorso, il Department of Finance avrebbe dovuto utilizzare le informazioni già disponibili nei registri fiscali per verificare preventivamente quali immobili fossero effettivamente seconde case, invece di includere anche abitazioni principali e lasciare ai proprietari l’onere di dimostrare di avere diritto all’esenzione.
Esiste infatti anche una procedura amministrativa per contestare l’applicazione della sovrattassa davanti alla New York City Tax Commission. La causa dei tre proprietari ha però un obiettivo diverso: ottenere l’intervento di un giudice sul metodo utilizzato dal Department of Finance nel suo complesso, compresa la pubblicazione dell’elenco delle proprietà potenzialmente coinvolte.
Lunedì il giudice Wayne Ozzi ha accolto temporaneamente la loro richiesta e ha ordinato alla città di fermare alcune delle procedure e di rimuovere l’elenco dal sito del Department of Finance. Il provvedimento non dichiara illegittima la pied-à-terre tax: sospende una parte della sua applicazione in attesa che il tribunale esamini più approfonditamente le contestazioni dei proprietari. La città ha immediatamente reagito presentando appello.
La tassa era stata presentata dall’amministrazione Mamdani come un modo per ottenere nuove entrate dai proprietari di immobili di grande valore che vivono prevalentemente fuori città. La previsione inserita nel bilancio è di circa 500 milioni di dollari all’anno. Un’analisi pubblicata dal Comptroller prima dell’entrata in vigore aveva stimato un gettito teorico più elevato, ma aveva anche sottolineato che le esenzioni per le abitazioni principali avrebbero ridotto sensibilmente la cifra effettivamente incassabile.
Il contenzioso aperto a Staten Island riguarda proprio la difficoltà che sta alla base della nuova tassa. Il valore di un immobile è già registrato dal Department of Finance; stabilire se chi lo possiede ci viva davvero è più complicato, soprattutto quando la proprietà appartiene a un trust o a una società. Dei circa 17 mila proprietari che avevano ricevuto una comunicazione, all’inizio di agosto circa 3.800 avevano già presentato una richiesta di esenzione.
Il 31 agosto il tribunale dovrà quindi occuparsi non tanto dell’esistenza della tassa, quanto del modo in cui New York ha deciso chi potrebbe essere tenuto a pagarla.
