Acquistare un appartamento in una coop è economicamente più conveniente che acquistare la stessa tipologia di appartamento in un condo, ma purtroppo nelle coop ci sono molte restrizioni a cui bisogna sottostare. Per fortuna però non tutte le coop sono così “severe”: basta fare una ricerca un po’ più approfondita e discutere con il proprio agente immobiliare quali sono le vostre esigenze e voilà, salteranno fuori parecchi friendly building da prendere in considerazione al momento dell’acquisto.
I palazzi più accoglienti di solito hanno delle qualità in comune, vediamo quali sono le più frequenti.
L’indicatore più importante di un friendly building riguarda la percentuale di finanziamento permessa per accendere un mutuo. Se un palazzo approva un mutuo fino all’80%, questo deve essere letto come un ottimo indicatore di un palazzo abbastanza tranquillo. Questo non è un parametro da sottovalutare: ricordiamoci che la maggior parte dei palazzi ad est di Madison Ave, per esempio Park Ave e Fifth Ave, o nella zona Midtown e Sutton Place, non accettano mutui al di sopra del 50%, mentre molte coop sulla Fifth Ave o su Central Park West accettano solo nuovi shareholders (vi ricordo che se acquistate una coop si acquistano shares e non la nuda proprietà) che comprano cash e che hanno in banca almeno – e sottolineo almeno – la stessa cifra o il doppio della cifra del costo dell’appartamento.
Tornando quindi ai nostri parametri, se un palazzo concede di prendere un mutuo e non richiede che uno o due anni di spese condominiali e di mutuo siano presenti sul conto corrente dopo l’acquisto (post purchase liquidity), siete già a cavallo.
Altri segnali di una “friendly coop” sono il fatto che permetta animali domestici, quindi sia un pet friendly building, oppure che si possa acquistare l’appartamento come pied-à-terre, ossia non come residenza principale ma come casa per il weekend; oppure che i genitori possano comprare l’appartamento per i propri figli o viceversa, o ancora il co-purchasing, ovvero il genitore che accende un mutuo insieme al figlio o alla figlia che ha un reddito ridotto.
Nel caso di ristrutturazione, è un ottimo segnale se il board (assemblea formata dagli azionisti del palazzo) non obbliga a fare i lavori solo nei tre mesi estivi, quando tutti gli altri inquilini sono agli Hamptons, ma permetta le ristrutturazioni nell’arco di qualsiasi periodo dell’anno.
Nel caso in cui si sia costretti ad affittare l’appartamento, è un buon segnale se il board dà il proprio benestare anche prima dei due canonici anni in cui di solito il proprietario dovrebbe dimostrare di aver vissuto lui stesso nell’appartamento.
Diciamo che questi parametri sono quelli più comuni che renderanno la vita più facile anche al momento della rivendita dell’appartamento. Buona ricerca!
