A pochi isolati dal Brooklyn Bridge, nel Financial District, c’è un edificio comunale di nove piani costruito negli anni Sessanta che ospita diversi uffici della città, compresa la sede del Department of Housing Preservation and Development. New York vuole sostituirlo con un complesso residenziale da quasi 4 mila appartamenti.
Il progetto riguarda 100 Gold Street, all’incrocio con Frankfort Street. Martedì la città ha annunciato l’avvio del processo di revisione pubblica e ha aumentato di circa 300 unità le dimensioni del piano: dalle 3.700 abitazioni previste inizialmente si è passati a circa 4 mila. Di queste, circa mille saranno permanentemente affordable e rent-stabilized.
Il progetto non nasce con l’amministrazione di Zohran Mamdani. La trasformazione di 100 Gold Street era stata proposta durante l’amministrazione di Eric Adams e nel dicembre del 2025 la città aveva scelto attraverso una gara GFP Real Estate come sviluppatore. La versione annunciata allora prevedeva circa 3.700 appartamenti, almeno il 25 per cento dei quali permanentemente affordable.
La novità è che il piano è diventato più grande e ha cominciato il lungo percorso necessario prima di poter essere costruito. Secondo il nuovo programma presentato da NYCEDC il prossimo mese sarà prevista un’udienza di scoping, il passaggio con cui vengono definiti i temi da analizzare nella valutazione ambientale. Il progetto dovrebbe poi entrare nel Uniform Land Use Review Procedure, o ULURP, nel 2027, quando sarà esaminato formalmente da Community Board, Borough President, City Planning Commission e City Council.
Questo significa che i rendering diffusi dalla città non mostrano un progetto già approvato. Dimensioni, caratteristiche e tempi possono ancora cambiare durante la revisione.
Oltre agli appartamenti, il nuovo complesso dovrebbe comprendere circa 40 mila piedi quadrati di spazi pubblici, poco più di 3.700 metri quadrati, e un centro fitness delle stesse dimensioni accessibile al pubblico. Verrà inoltre ricostruito il centro per anziani gestito da Hamilton-Madison House, che si trova già a 100 Gold Street e continuerà a funzionare in una sede temporanea durante i lavori.
Gli uffici municipali presenti oggi nell’edificio, compreso HPD, saranno trasferiti altrove.
Un aspetto particolare riguarda il finanziamento. Secondo il piano della città, non dovrebbe essere necessario un finanziamento diretto municipale per costruire le circa mille abitazioni affordable. La componente di appartamenti a prezzo di mercato dovrebbe contribuire a finanziare quella a canone regolamentato e il trasferimento delle agenzie pubbliche. È però ancora una previsione finanziaria del progetto, che dovrà essere verificata mentre il piano procede verso l’approvazione.
La quantità di affordable housing prevista è significativa soprattutto per il quartiere. Secondo NYCEDC, le circa mille unità di 100 Gold Street sarebbero quasi il doppio di tutte le abitazioni permanentemente affordable realizzate nell’intero Manhattan Community District 1 negli ultimi dieci anni.
Lower Manhattan, del resto, è cambiata molto negli ultimi decenni. Il Financial District è stato a lungo prevalentemente una zona di uffici, ma dopo l’11 settembre e ancora di più dopo la pandemia diversi edifici commerciali sono stati convertiti in abitazioni. Lo stesso GFP ha realizzato a poca distanza la trasformazione di 25 Water Street, indicata dalla città come la più grande conversione da uffici ad appartamenti realizzata finora negli Stati Uniti.
100 Gold Street è un’operazione diversa, perché parte da una proprietà pubblica e prevede la sostituzione dell’edificio esistente. Ma rientra nella stessa trasformazione di Lower Manhattan da quartiere costruito principalmente per lavorare a zona nella quale vive un numero crescente di persone.
È anche parte di una strategia più ampia della città: utilizzare proprietà municipali che oggi ospitano uffici, parcheggi o strutture sottoutilizzate per costruire abitazioni. Attraverso il nuovo Land Inventory Fast Track, la città ha individuato più di cento proprietà pubbliche sulle quali stima che potrebbero essere realizzate complessivamente oltre 50 mila case.
100 Gold Street è uno dei casi più grandi.
