La proposta di introdurre una tassa sulle seconde case di lusso a New York è stata presentata dalla governatrice dello Stato, Kathy Hochul, e dal sindaco Zohran Mamdani come un modo per chiedere un contributo maggiore a chi possiede appartamenti molto costosi in città senza viverci stabilmente. L’idea è quella di colpire i pied-à-terre – un modo più cool di indicare le seconde case di lusso – da oltre 5 milioni di dollari e usare il ricavato per aiutare il bilancio cittadino, che ha un deficit di diversi miliardi. Secondo le stime diffuse finora, la misura dovrebbe portare circa 500 milioni di dollari all’anno. Ma c’è un problema: non è chiaro quante siano, e le stime cambiano molto.
All’inizio l’ufficio di Hochul aveva parlato di circa 13 mila abitazioni interessate, riprendendo una stima contenuta in un rapporto del 2023 del comptroller della città. Poi i collaboratori della governatrice hanno spiegato che quel numero era solo una prima ipotesi, da verificare meglio. C’è stata confusione anche sul criterio principale: in un primo momento era sembrato che la tassa dovesse applicarsi alle seconde case con un valore catastale — cioè assessed value — di almeno 5 milioni di dollari. Ma a New York quel valore non corrisponde quasi mai al prezzo reale di mercato, soprattutto per gli appartamenti di lusso.
Per legge, infatti, la città non valuta molti condomini e cooperative partendo dai prezzi di vendita degli appartamenti simili. La città non dice, per esempio: un appartamento è stato venduto a 20 milioni perché altri appartamenti paragonabili, nello stesso quartiere o nello stesso tipo di edificio, sono stati venduti a cifre simili. Usa invece un metodo indiretto: confronta quei condomini con edifici in affitto di dimensioni ed età simili e prova a stimare quanto reddito produrrebbero se fossero immobili da affittare. Da quella stima deriva poi il valore fiscale.
Il problema è che gli appartamenti di superlusso non hanno sempre equivalenti credibili nel mercato degli affitti. Un attico da decine o centinaia di milioni di dollari su Central Park può essere venduto a una cifra enorme, ma non esiste necessariamente un edificio in affitto davvero paragonabile da usare come riferimento. In alcuni casi, i palazzi di fascia altissima vengono confrontati anche con edifici che includono appartamenti ad affitto regolato – cioè sottoposto a regole pubbliche che ne calmierano il valore, grazie al sistema di rent stabilization che vige a New York. Per questo il valore fiscale può risultare molto più basso del prezzo reale pagato sul mercato.
Secondo un’analisi della società di dati immobiliari Marketproof, a New York ci sarebbero solo tre immobili residenziali con un assessed value pari o superiore a 5 milioni di dollari. È un dato che rende evidente il cortocircuito: se la soglia fosse davvero calcolata solo così, la tassa colpirebbe pochissime proprietà e non potrebbe avvicinarsi ai 500 milioni promessi. Un esempio molto citato è il penthouse comprato nel 2019 dal finanziere Kenneth Griffin per 238 milioni di dollari, una delle vendite residenziali più costose mai registrate negli Stati Uniti: nei registri fiscali il suo valore stimato è poco sotto i 7 milioni. Un altro appartamento di lusso a Midtown, venduto a dicembre per più di 21 milioni, ha invece un valore fiscale di circa 1,3 milioni.
Per questo l’ufficio della governatrice ha corretto il tiro, spiegando che la tassa non si baserebbe soltanto sul valore fiscale, ma su un modello capace di individuare le proprietà sopra i 5 milioni usando diversi strumenti, compresi i dati sulle vendite comparabili quando disponibili. Anche questa soluzione, però, apre altri problemi. New York non ha oggi un sistema ufficiale e uniforme per stabilire ogni anno il valore di mercato di ogni appartamento. Marketproof ha provato a costruirne uno analizzando oltre 1,14 milioni di particelle fiscali e usando un indicatore indiretto per riconoscere le seconde case: l’invio della bolletta fiscale a un indirizzo diverso da quello dell’appartamento. Con questo metodo, la società ha stimato circa 6.380 proprietà potenzialmente colpite, molte concentrate in edifici come Central Park Tower, 432 Park Avenue, One57, 220 Central Park South e 15 Central Park West. Solo le 280 unità di questi cinque palazzi potrebbero generare più di 100 milioni di dollari all’anno.
Resta però la parte più complicata, ovvero trasformare una stima privata in una tassa pubblica, difendibile davanti ai contribuenti e, soprattutto, ai tribunali. Un rapporto del comptroller Mark Levine ha avvertito che il Dipartimento delle Finanze della città dovrebbe probabilmente controllare le dichiarazioni dei proprietari su chi vive o non vive negli appartamenti, e che errori o controlli deboli ridurrebbero gli incassi e aumenterebbero ricorsi e cause legali. Ci sono poi casi difficili da classificare: appartamenti intestati a società o trust, unità comprate da persone che vivono fuori città ma affittate a residenti newyorkesi, case usate per periodi brevi ma non davvero vuote. Per Hochul e Mamdani la tassa funziona politicamente perché colpisce un bersaglio facile, le case milionarie lasciate vuote dai ricchi. Ma farla funzionare significa anche stabilire, con precisione e ogni anno, che una casa vale più di 5 milioni di dollari ed è davvero una seconda casa. Non è una cosa semplice.
