Negli ultimi dieci anni, 432 Park Avenue è diventato uno dei simboli più controversi della cosiddetta Billionaires’ Row di Manhattan, la serie di grattacieli di lusso costruiti lungo la 57th Street per attrarre acquirenti ultraricchi da tutto il mondo. Progettato dall’architetto uruguaiano Rafael Viñoly, tra i più celebrati e noti a livello internazionale, e completato nel 2015, con i suoi 425,5 metri di altezza distribuiti su 96 piani – di cui 84 effettivamente abitabili –, è stato per anni il più alto edificio residenziale del mondo. Oltre al record, la torre si è distinta per la sua estetica minimalista: una struttura perfettamente rettangolare, bianca, con un rapporto di snellezza di 15 a 1, che ne fa una delle costruzioni più sottili mai realizzate. Tuttavia, a meno di un decennio dal suo completamento, il grattacielo è oggi al centro di una lunga serie di dispute tecniche e legali legate a crepe diffuse, problemi strutturali e disservizi che stanno mettendo in discussione l’intero modello dei supertall residenziali.
Già a pochi anni dalla sua inaugurazione, diversi residenti avevano segnalato infiltrazioni d’acqua, rumori insoliti e guasti ricorrenti agli ascensori. Ma ciò che inizialmente sembrava un insieme di disagi minori si è rivelato sintomo di una fragilità strutturale più profonda. Secondo quanto emerso da analisi tecniche indipendenti e documenti depositati in tribunale, la facciata in cemento bianco – elemento distintivo del progetto e voluto fortemente dal team di Viñoly e dallo sviluppatore Harry Macklowe – presenta oggi centinaia di crepe e segni di deterioramento, visibili anche a grande distanza. Gli ingegneri interpellati dal New York Times hanno definito il fenomeno come un possibile segnale di sovraccarico dovuto a vento e pioggia, aggravato dal particolare tipo di calcestruzzo impiegato, la cui formula era stata modificata per ottenere un colore più chiaro e uniforme.
La scelta estetica della facciata, infatti, ha avuto conseguenze strutturali non trascurabili. Normalmente, il cemento ottiene la sua tipica tonalità grigia dagli ossidi di ferro presenti nel cemento Portland. Alterare la composizione per ottenere una superficie bianca può influire sulla resistenza e sulla durabilità del materiale. Durante la fase di progettazione, i tecnici avevano già espresso dubbi sulla stabilità di questa miscela, giudicata troppo fragile per sostenere un edificio di quasi 430 metri di altezza. Ma la direzione lavori decise comunque di procedere, scartando alcune proposte alternative, come l’uso di additivi come la fly ash, più resistente ma leggermente più scura. Uno degli ingegneri, Silvian Marcus, aveva sintetizzato il dilemma con una frase rimasta celebre nei documenti interni: «Color or cracks», cioè «Colore o crepe».
Negli anni successivi alla costruzione, le preoccupazioni di Marcus si sono rivelate fondate. Le crepe si sono moltiplicate e, in alcuni casi, hanno permesso infiltrazioni d’acqua che hanno contribuito a deteriorare ulteriormente il calcestruzzo e le barre d’acciaio interne. L’effetto a catena – spiegano gli ingegneri strutturali – è particolarmente rischioso: l’acqua che penetra nel cemento provoca corrosione, la corrosione genera espansione delle armature, e questa, a sua volta, causa nuove crepe. In un edificio così sottile, ogni piccolo danno può alterare l’equilibrio complessivo della struttura. I rapporti tecnici stimano che i costi per un restauro completo potrebbero superare i 100 milioni di dollari, ma il condominio – formato da proprietari tra i più ricchi del mondo – è profondamente diviso su come intervenire.
Il problema delle crepe non riguarda solo l’aspetto estetico. Secondo i rapporti di ispezione del Dipartimento degli Edifici di New York, alcuni pannelli della facciata mostrano cavità e fessurazioni tali da richiedere rimozioni di materiale e interventi di emergenza. Gli ispettori assicurano che non esistono rischi immediati di crollo, ma hanno segnalato porzioni di calcestruzzo mancanti fino all’85° piano e patch temporanei che mostrano segni di cedimento. Gli esperti avvertono che se il processo di deterioramento non verrà fermato, l’edificio potrebbe diventare inabitabile o costituire un pericolo per i pedoni sottostanti.
A complicare la situazione ci sono le numerose cause legali tra il consiglio condominiale e gli sviluppatori, accusati di aver venduto unità difettose e di aver nascosto i problemi. Gli avvocati di CIM Group, la società che ha sviluppato il progetto insieme a Macklowe, sostengono che l’edificio è stato costruito secondo standard di sicurezza internazionali e che le affermazioni sul degrado della facciata siano «prive di fondamento». Tuttavia, le immagini raccolte durante le ispezioni mostrano segni di cedimento difficili da ignorare.
432 Park Avenue non è l’unico caso di edificio supertall con problemi di stabilità. Negli ultimi anni, altri grattacieli residenziali di Manhattan – come il 111 West 57th Street e il One57 – hanno riportato problematiche simili, dovute al comportamento aerodinamico di strutture sottili esposte a forti raffiche di vento. In questi edifici, i sistemi di bilanciamento interni e i contrappesi installati per ridurre l’oscillazione hanno richiesto interventi di manutenzione straordinaria, e in alcuni casi si sono verificati blocchi degli ascensori e crepe nei muri portanti. 432 Park rappresenta comunque il caso più estremo per l’entità dei difetti e la rapidità con cui si sono manifestati.
Secondo Steve Bongiorno, ingegnere strutturale che ne ha seguito la costruzione, «l’edificio è sottoposto a tensioni superiori a quelle previste dal progetto originale». Le oscillazioni causate dal vento e l’effetto delle variazioni di temperatura accentuano le microfratture nella facciata, che con il tempo si trasformano in crepe estese. Inoltre, la struttura completamente rettangolare, priva di elementi aerodinamici o di alleggerimento verso l’alto, amplifica l’impatto delle raffiche, generando vibrazioni percepibili dai residenti, che spesso riferiscono di rumori metallici o scricchiolii notturni.
A questo si aggiunge la questione dei cosiddetti “piani tecnici”, presenti ogni dodici livelli e non accessibili ai residenti. Questi spazi, destinati a ospitare impianti e quadri elettrici, sono più alti del necessario, e secondo alcuni sarebbero stati utilizzati in fase progettuale per aumentare l’altezza complessiva della torre senza violare le norme edilizie. Ma l’altezza eccessiva di questi piani vuoti potrebbe contribuire ad amplificare la flessibilità della struttura, favorendo ulteriori vibrazioni e sollecitazioni sul cemento.
Nel frattempo, le spese di gestione e assicurazione per il condominio sono cresciute vertiginosamente. Secondo i bilanci, i costi assicurativi sono aumentati del 300% in due anni, a causa delle continue riparazioni e delle cause in corso. Un rapporto della SBI Consultants, incaricata di analizzare le criticità dell’edificio, ha rilevato che oltre il 70% dei materiali meccanici, elettrici e idraulici non rispetta pienamente i disegni originali, e che una parte di essi potrebbe rappresentare «rischi concreti per la sicurezza». Successivamente, l’amministratore condominiale Eduard Slinin ha ridimensionato la portata di queste conclusioni, definendole «questioni minori», ma il dissenso tra i proprietari resta.
In generale, vi è un’ampia riflessione sul futuro dei grattacieli residenziali estremamente sottili: nati come simbolo di potere economico e prestigio architettonico, oggi molti di questi edifici stanno mostrando i limiti di una corsa all’altezza che ha spesso sacrificato la durabilità dei materiali e la funzionalità. Per la comunità ingegneristica, il caso di 432 Park rappresenta un campanello d’allarme: un edificio di appena dieci anni che mostra già livelli di degrado incompatibili con la sua età e il suo costo.
Secondo Anthony Ingraffea, professore emerito di ingegneria alla Cornell University, «un edificio di questa categoria non dovrebbe presentare simili segni di deterioramento dopo così poco tempo». Gli esperti ritengono che, se non si interverrà con un piano di restauro approfondito, le crepe e le infiltrazioni potrebbero continuare ad aumentare, compromettendo nel lungo periodo la sicurezza e il valore immobiliare del complesso. Nel frattempo, gli abitanti più facoltosi di New York continuano a discutere su come riparare uno dei loro simboli più fragili.
