Un appartamento può apparire online con un pavimento nuovo, una cucina ristrutturata e mobili disposti in modo da far sembrare le stanze più grandi. Poi, durante la visita, il pavimento è ancora da rifare, la cucina è diversa e alcuni particolari mostrati nelle fotografie non esistono. L’intelligenza artificiale ha reso questo tipo di interventi più economici, rapidi e difficili da riconoscere.
Una proposta di legge presentata nello Stato di New York vuole introdurre un obbligo preciso: chi utilizza immagini immobiliari modificate digitalmente dovrebbe dichiararlo accanto a ogni fotografia. Negli annunci pubblicati online dovrebbe inoltre mostrare la versione originale dell’immagine, oppure inserire un collegamento diretto che permetta di consultarla.
Il disegno di legge A11635 è stato depositato il 29 luglio dalla deputata statale democratica Linda Rosenthal, presidente della commissione Housing dell’Assemblea. Riguarda sia gli immobili in vendita sia quelli in affitto e si applicherebbe ad agenti immobiliari, venditori, proprietari e amministratori.
La proposta non vieta l’allestimento virtuale e non impedisce di utilizzare l’intelligenza artificiale per presentare una possibile sistemazione degli spazi. Stabilisce però che il potenziale cliente debba poter distinguere ciò che appartiene davvero all’immobile da ciò che è stato aggiunto al computer.
Secondo la definizione contenuta nel testo, è “modificata digitalmente” una fotografia nella quale programmi di fotoritocco o strumenti di intelligenza artificiale siano stati usati per aggiungere, rimuovere o cambiare elementi della proprietà. Gli esempi indicati comprendono mobili, elettrodomestici, pavimenti e pareti. La proposta considera separatamente anche le immagini e i video prodotti, in tutto o in parte, con sistemi di intelligenza artificiale generativa.
Non tutti gli interventi farebbero scattare l’obbligo. Resterebbero esclusi la regolazione della luce e dell’esposizione, il bilanciamento del bianco, la correzione dei colori, il ritaglio, il raddrizzamento dell’immagine e le altre modifiche che non cambiano le condizioni dell’immobile. Il criterio non dipende quindi dal programma utilizzato, ma dal risultato: rendere una stanza più luminosa sarebbe consentito senza avvisi, mentre aggiungere un frigorifero, sostituire digitalmente un pavimento o modificare una parete richiederebbe una dichiarazione visibile.
Gli strumenti AI più recenti permettono di produrre immagini credibili anche quando modificano caratteristiche importanti della casa: questo rende sempre più difficile capire quando è stato fatto o meno un ritocco con l’intelligenza artificiale.
A luglio Curbed ha raccontato il caso di un appartamento rent stabilized a Bedford-Stuyvesant, proposto a poco più di 2.300 dollari al mese. Le fotografie mostravano una cucina rinnovata e una camera arredata con cura. Durante la visita, una parte dell’appartamento si era rivelata un seminterrato senza finestre, con pareti sporche e un’illuminazione molto diversa da quella dell’annuncio. Il problema, in casi simili, non è che i mobili mostrati in fotografia non siano compresi nell’affitto, ma che l’elaborazione digitale nasconda le condizioni reali degli ambienti.
La questione era già entrata nell’agenda del Comune prima della presentazione della proposta di Rosenthal. A luglio l’amministrazione del sindaco Zohran Mamdani ha pubblicato il Rental Ripoff Report, un programma di 23 interventi elaborato dopo cinque audizioni pubbliche organizzate nei borough tra febbraio e aprile. Alle consultazioni, comprese le testimonianze inviate online, hanno partecipato più di 2.400 newyorkesi.
Tra gli interventi annunciati c’è una regola del Department of Consumer and Worker Protection che dovrebbe obbligare a segnalare in modo chiaro le fotografie modificate negli annunci di affitto. Una volta definita la norma, il dipartimento intende collaborare con piattaforme come StreetEasy e Zillow per farla rispettare. La misura comunale riguarderebbe il mercato degli affitti di New York City; il disegno di legge di Rosenthal avrebbe invece portata statale e comprenderebbe anche le compravendite.
Nessuno dei due interventi è già in vigore. A livello statale esistono però norme che vietano agli agenti immobiliari di pubblicare annunci disonesti o ingannevoli. Nel novembre del 2025 il Department of State aveva avvertito consumatori e professionisti dell’aumento delle immagini prodotte o ritoccate con l’intelligenza artificiale. Le regole vigenti impongono che la pubblicità contenga una rappresentazione onesta e accurata della proprietà; le violazioni possono portare a provvedimenti disciplinari contro agenti e broker. Anche le leggi statali contro la pubblicità ingannevole possono essere applicate agli altri soggetti coinvolti.
La proposta A11635 aggiungerebbe un criterio più semplice da verificare. Non sarebbe più necessario stabilire soltanto se una fotografia abbia superato il confine, spesso discutibile, tra valorizzazione e inganno: la presenza di una modifica sostanziale dovrebbe essere dichiarata e l’immagine originale dovrebbe restare accessibile.
Il testo lascia comunque alcuni aspetti da definire. Non introduce sanzioni specifiche per la mancata pubblicazione dell’avviso. Inoltre l’obbligo di mostrare la versione originale è formulato espressamente per le fotografie modificate, mentre una rappresentazione creata interamente dall’intelligenza artificiale potrebbe non avere un originale corrispondente.
Al momento il disegno di legge si trova nella commissione Housing dell’Assemblea e non è stato sottoposto a votazione. È stato presentato dopo la conclusione del calendario ordinario delle sedute del 2026, terminato a giugno, e il suo percorso dipenderà quindi dalla ripresa dei lavori legislativi. Se fosse approvato nella formulazione attuale, entrerebbe in vigore sessanta giorni dopo essere diventato legge.
Nel frattempo, chi ritiene di essere stato ingannato da un annuncio può presentare una segnalazione alla Division of Licensing Services del Department of State. La nuova proposta non sostituirebbe questa procedura: aggiungerebbe alle regole già esistenti un confronto che oggi spesso manca, quello tra l’appartamento mostrato dall’algoritmo e l’appartamento che si trova davvero dietro la porta.
