Prendere una casa in affitto a Manhattan costa ormai, nel caso mediano, 5 mila dollari al mese. È il nuovo record raggiunto a luglio dagli appartamenti affittati a prezzo di mercato, secondo i dati di Miller Samuel, società di valutazione immobiliare che segue da anni il mercato newyorkese.
Il dato è aumentato del 3 per cento in un solo mese e del 6 per cento rispetto a luglio dello scorso anno. Ma è soprattutto il confronto con gli anni precedenti a mostrare quanto siano cambiati i prezzi: nel luglio del 2024 l’affitto mediano a Manhattan era di 4.300 dollari, un anno dopo era salito a 4.700 e adesso ha raggiunto quota 5 mila. In due anni sono 700 dollari in più al mese, 8.400 all’anno.
La mediana non significa naturalmente che un appartamento a Manhattan costi normalmente 5 mila dollari. È il valore che divide in due i nuovi contratti considerati: metà ha un affitto inferiore e metà superiore. È un indicatore più utile della media in un mercato come quello di Manhattan, dove gli appartamenti di lusso possono spostare parecchio il risultato. A luglio, per esempio, il canone mediano del 10 per cento più costoso del mercato è arrivato a 13.750 dollari al mese, il 31 per cento in più rispetto a un anno fa.
Il prezzo cambia molto anche in base alle dimensioni e soprattutto alla zona. Secondo i dati delle inserzioni disponibili a luglio, un monolocale a Manhattan viene proposto a una mediana di circa 3.500 dollari al mese, mentre per un appartamento con una camera da letto si arriva a 4.495 dollari.
All’interno dello stesso borough, però, le differenze sono enormi. Per un appartamento con una camera da letto la mediana scende a 2.250 dollari a Inwood, all’estremità settentrionale dell’isola, e a 2.600 a Washington Heights. A East Harlem è di circa 2.800 dollari. Sono prezzi delle inserzioni, quindi non direttamente confrontabili con quelli dei nuovi contratti usati da Miller Samuel, ma danno un’idea di quanto la posizione incida sul costo di vivere a Manhattan.
Il divario si vede anche partendo dalla soluzione più piccola. A Inwood un monolocale viene proposto a una mediana di 1.995 dollari, poco più della metà dei 3.500 richiesti nell’intero borough. Spostandosi verso Downtown, invece, in diversi quartieri si superano i 4 mila dollari anche per uno studio.
A rendere la ricerca più complicata c’è anche il numero di case disponibili. Rispetto a un anno fa, le inserzioni sul mercato sono diminuite di circa 4 mila unità, il 39 per cento. Gli appartamenti vengono inoltre affittati più velocemente: la permanenza media sul mercato è passata da 48 a 36 giorni.
I 5 mila dollari del dato principale riguardano gli appartamenti market rate, quelli il cui prezzo non è sottoposto ai limiti previsti per gli alloggi rent stabilized. Questi ultimi seguono regole specifiche sugli aumenti del canone e costituiscono quindi un mercato diverso. La distinzione è importante per capire il dato: il nuovo record descrive il mercato libero di Manhattan, non tutti gli affitti pagati da chi già vive nel borough.
C’è poi un altro numero che aiuta a capire cosa significhi concretamente cercare oggi un appartamento da 5 mila dollari. A New York molti proprietari utilizzano la cosiddetta regola del 40x: chiedono che il reddito lordo annuo dell’inquilino sia almeno quaranta volte l’affitto mensile. Non è un requisito previsto dalla legge e non viene applicato da tutti, ma è una pratica molto diffusa nel mercato cittadino.
Secondo una guida di StreetEasy aggiornata nel 2026, per un appartamento da 2.500 dollari vengono normalmente richiesti circa 100 mila dollari di reddito lordo all’anno. Con un affitto da 5 mila dollari, quindi, si arriva a 200 mila dollari l’anno. Se il contratto viene firmato da più persone, il reddito può essere valutato complessivamente; quando non basta, alcuni proprietari accettano invece un garante.
Il calcolo coincide quasi perfettamente con un altro parametro molto usato negli Stati Uniti. Il Dipartimento federale per l’Edilizia considera generalmente gravato dai costi della casa un nucleo che destina all’abitazione più del 30 per cento del proprio reddito. Per mantenere un affitto annuale di 60 mila dollari entro quella soglia servirebbero, ancora una volta, circa 200 mila dollari lordi all’anno.
È forse questo il modo più immediato per leggere il nuovo record di Manhattan. Cinquemila dollari al mese non rappresentano la fascia più costosa del mercato: sono il suo punto centrale. E per affittare un appartamento a quel prezzo, con i criteri normalmente utilizzati a New York, bisogna poter dimostrare un reddito che arriva a 200 mila dollari l’anno.
